כך תוכלו לזהות עוקץ בנדל"ן של קבלן או קבוצת רכישה

העלייה במחירי הדירות והקושי ברכישתן, הובילו לעלייה במקרי ההונאות בנדל"ן בשנים האחרונות. הבטחות לתשואות גבוהות או עליית ערך, כשבפועל מדובר בקבלן או מארגן קבוצה חובבני, הם הדוגמאות המוכרות. על אף שנהוג לחשוב שעוקץ נדל"ן הוא דבר שקורה רק בעסקאות מול חברות קטנות ומפוקפקות שמפתות את הקונים עם הצעות דמיוניות ולא ריאליות, בשנים האחרונות ניתן לראות שגם כמה חברות בעלות ותק משווקות פרויקטים נוצצים ומוכרות אשליות ודירות באוויר על מנת להגדיל את תזרים המזומנים שלהן. איך תזהו את העוקץ הבא? הכל במאמר הבא.

מהו בעצם עוקץ נדל"ן

עוקץ או הונאת נדל"ן מוגדר כמקרה שבו מוצע לרכישה דירה בפרויקט או כל נכס נדל"ני אחר אשר בצידו הבטחות שווא שתפקידן לפתות את המוכר להשקיע את כספו מבלי שלבסוף תתקבל תמורה, לרוב לצורך התעשרותו של המוכר או הגדלת תזרים מזומנים של היזם.

מקרים נוספים של הונאות נדל"ן עשויים להיות דומים לתרמית פירמידה (או הונאת פונזי) ומתנהלים בשיטה שבה הכסף מרכישת הנכס מנותב לצרכיו האישיים של המוכר, הקטנת הגירעון של החברה או גלגול הכספים קדימה. אחת משיטות הפעולה במקרים אלו היא מכירה של "דירות באוויר" שיווק של מספר גבוהה של דירות ממה שניתן למעשה להקים בפרויקט המגורים שמשווק היזם.  

דרך נוספת היא רכישת דירה באמצעות הלוואה שבה היזם מבטיח דירה כשעבוד להלוואה. ביום מימוש הלוואה והעברת הנכס היזם יתחיל להשמיע תירוצים שונם כשבסוף יתברר, שכלל אין דירה ואין כסף. שכן הכסף כבר נבלע עמוק בחברה, והדירה עדיין באוויר.

עוד מקרה שכיח שמגיע תדיר למשרדנו- הבטחות שווא של מארגן קבוצת רכישה למועד מסירת הנכס, הבטחות למחיר סופי, ולמפרט טכני באיכות גבוהה מהסטנדרט. הכל כאמור- הבטחות באוויר, שכן למארגן קבוצת רכישה אין שום שליטה על משתנים אלה.

סימני הזיהוי שאסור לפספס

למזלנו הרב, במקרים רבים ניתן לזהות הונאות נדל"ן עוד בטרם החתימה על הסכם המכר. זאת באמצעות מספר סימנים מקדימים שעשויים להעיד על כך שאין לעסקה כל בסיס.

הסימן הראשון ואולי החשוב ביותר הוא הפעלת לחץ מצד היזם. מאחר ועסקאות מכר הן מורכבות וכוללות בדיקות, טפסים ומימון בהיקף גבוה- הניסיון לזרז את הרוכש מבלי לאפשר לו זמן לבצע את הבדיקות אודות הנכס והפרויקט עשויים להעיד על כך שמשהו מסריח בפרויקט. סימן נוסף וחשוב לא פחות הוא המחיר, ככל שהעסקה אטרקטיבית יותר כך עולה גם החשד שמדובר בעסקה לא כשרה. בשוק הנדל"ן בישראל, המחירים של חומרי הבניין ועלויות העבודה יחסית זהים בין חברות הבנייה השונות ולכן כאשר המחיר נמוך מידי כמעט ובלתי אפשרי להוציא את הפרויקט לפועל מבלי שהיזם יגרור הפסדים כבדים. אין מתנות מקבלנים בענף הנדל"ן.

תיק אלדד פרי נדל"ן – החברה שמכרה 192 דירות כאשר הורשתה לבנות רק 42

קבוצת פרי נדל"ן היא קבוצת בנייה שהוקמה לפני למעלה מעשור על ידי היזם אלדד פרי שנרצח לפני כשנתיים וחצי על ידי אדם שרכש דירות בפרויקט של החברה.

במסגרת הפרויקטים שלה, פיתתה החברה לקוחות באמצעות דירות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק אל מול ביצוע עסקאות באופן יקר תוך הפרה של הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בגינה גם הוטל על החברה עיצום כספי בגובה של מאות אלפי שקלים. התוצאה של הפרויקטים הייתה כישלון חרוץ וההפסדים גולגלו מאדם לאדם בדומה להונאות פירמידה, לבסוף בשנת 2020 נכנסה החברה להליכי חדלות פירעון.  ניתוח פעילותה של החברה העלה כי שיווק הדירות נעשה ללא עריכת תכנית עבודה מסודרת. זאת כאשר המטרה שעמדה לנגד עינם של המנהלים היא גביית סכומים גבוהים ומימון העסקאות באמצעות גופים חוץ בנקאיים כאשר בעלות המימון נשאו חברי קבוצת הרכישה. לאור המחיר הגבוה התקיימו בכלל הפרויקטים פערים גבוהים בין מחירי הדירות עליו התחייבו המנהלים לבין העלויות הריאליות וההפסדים, גולגלו בין הפרויקטים מה שהביא לבסוף לקריסת החברה.

משרדנו ייצוג בתיק זה מאות רוכשים והצליח להחזיר להם את כספם. העבודה המשפטית המאומצת עקב בצד אגודל, הביאה לתוצאה אופטימלית עבור לקוחותינו, הצלחנו להחזיר להם את כספם, מה שהיה נראה כמקרה אבוד בתחילת הדרך.