istockphoto-940251778-612x612

יזמית פרויקטים תמ"א 38 עקצה לקוחות בעשרות מיליוני שקלים

חברת נדל"ן שיוזמת פרויקטים של תמ"א 38 באזורי הביקוש הכי נחשבים, מנוהלת על ידי עבריין מורשע מהכלא (!) וקורסת כלכלית עם חובות לעשרות בעלי נכסים ואנשי מקצוע. חובות שנאמדים, לכאורה, במאות מיליוני שקלים.

תמ"א 38 מגלמת הבטחה להתחדשות עירונית נקודתית ומאז השקתה ב-2005 חוזקו במסגרתה כ-1,400 מבנים ובהם למעלה מ-13,000 דירות[1]. אולם לצד ההזדמנות והתקווה, פרויקטים רבים נקלעים לקשיים ובעלי דירות מוצאים את עצמם "נפגעים", שלא נאמר "נעקצים".

כמשרד עורכי דין שמייצג יזמים ודיירם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולא אחת גם בתיקי עוקץ הקשורים לענף, אנחנו נתקלים תדיר בחברות יזמיות וקבלנים שמתגלים, בדיעבד, כחתול בשק. זאת למרות שניתן היה לזהות "נורות אזהרה" שהיו מונעות מבעלי הנכסים לעמוד אל מול שוקת שבורה.

במקרים חמורים בעלי הדירות גם מאבדים חלק משמעותי מכספם (ומהעתודה הכלכלית של המשפחה לדורות הבאים) וגם נקלעים למצב שבו הנכס הופך לאתר בנייה לא גמור ומסוכן (תוך שהוא צונח בשוויו והופך חסר ערך כמעט לחלוטין).

החברה שקרסה ונמצאת תחת כ-100 הליכים משפטיים

דוגמה למקרה מורכב וחמור מאין כמוהו ניתן ללמוד מקריסתה לאחרונה של חברת "קדם". זאת כפי שנחשף בתחקיר מקיף שפורסם במגזין הכלכלי "דה-מרקר" בחודש יולי האחרון (בכתבתה של עדי כהן). יצוין כי הנתונים והמידע שלהלן מתבססים על התחקיר שנשען על שיחות עם המעורבים ועל דו"ח שהכין הנאמן עו"ד איתן ארז, והם כמובן בחזקת לכאורה בלבד שכן ההליך המשפטי בעיצומו.

מתברר, לכאורה, שהחברה היזמית, שניהלה עשרות מיזמי תמ"א 38 באזורי הביקוש היוקרתיים ביותר (תל אביב, רמת גן וחולון), לא תוכל לספק את הסחורה וזאת בלשון המעטה. כעת קדם מותירה אחריה שובל ארוך של הליכים משפטיים מול בעלי דירות, ספקים, עובדים ועוד. דו"ח הנאמן שהוגש לבית המשפט חושף, כביכול, התנהלות לקויה עם היבטים פליליים, שלא תותיר אף קורא אדיש.

כך, למשל, דו"ח הנאמן קובע שהחברה הייתה בבעלות עבריין שהורשע בשני מקרים שונים (!) בעבירות חמורות וריצה עונש מאסר בפועל במהלכו לקח חלק בניהול החברה. התגלה כי למרות שהיו לה בשלב מסוים עובדים (בעיקר יועצים, משווקים ועורכי דין), כיום היא גוף ריק. ללא משרדים וללא אנשי מכירות. עוד עולה מהדו"ח כי קדם לא השלימה ולו פרויקט אחד, ושהיא מעולם לא מסרה מפתח. כך גם נחשף שהחברה לא מחזיקה בנכסים או קרקעות בבעלותה.

חלק ניכר מפעילות קדם נעשה על בסיס "הסכמי הלוואה". מדובר בפרקטיקה מסוכנת מאין כמוה בתחום הנדל"ן שנשענת על הסכמים שבהם החברה היזמית לא מקבלת ליווי בנקאי לפרויקט ומממנת את העבודות מהלוואות שניתנות לה על ידי דיירים ורוכשים.

אלו לרוב הסכמי הלוואה שמבטיחים ריביות חריגות שבמקרה הנ"ל אף הגיעו, לפי התחקיר, עד כדי 75%. הסיפורים לדיירים ולגורמים המקצועיים התבררו כהבטחות על הקרח, והעוקץ – לכאורה – הושלם.

קדם נטלה את ההלוואות ממשקיעים ואנשים פרטיים, התחייבה כלפיהם לריביות גבוהות ורשמה לטובתם שעבודים על הזכויות החוזיות שלה בפרויקטים (כערובה). לפי דו"ח הנאמן הזכויות התבררו "כמוטלות בספק" ובדיקת דה-מרקר מצאה שבפרויקטים רבים נרשמו לטובת הלווים הערות אזהרה על נכסים של דיירים קיימים. הכספים, בסך עשרות מיליוני שקלים, לא שימשו לקידום הפרויקטים ולפי דו"ח הנאמן "לא ברור מה עלה בגורלם". מה שבטוח הוא שקופת החברה כרגע ריקה לחלוטין.

עו"ד גיא סרוסי על חשיבות הליווי המשפטי בפרויקטים להתחדשות עירונית: "סוף מעשה במחשבה תחילה"

בואו נקרא לילד בשמו. עקיצות בענף הנדל"ן הן לא נדירות, לצערנו. העיקרון כאן הוא תמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה, או כמאמר הקלישאה הידועה – אלף חכמים יתקשו להוציא אבן שטיפש השליך לבאר.

אין להקל ראש בליווי המשפטי בפרויקטים נדל"ניים בכלל, ובפרויקטים להתחדשות עירונית בפרט. התחדשות עירונית היא עתירת סיכון ובמיוחד פרויקטים לפי תמ"א 38. בעלי הנכסים, כמו גם גורמי המקצוע שמתקשרים עם היזם או הקבלן, חייבים לעמוד על כך שיבוצעו בדיקות מקיפות לפני החתימה ולאחר היציאה לדרך.

ברגע הראשון שבו בעלי הנכסים (או אנשי המקצוע) מרגישים "שמשהו חשוד" הם חייבים לעבור ממצב פאסיבי לאקטיבי. אם תרצו, מהגנה להתקפה.

ככל שהרכבת תיעצר מהר יותר, כך הנזק הסופי יקטן בהתאמה. כמשרד שעוסק בתחום אני יכול לומר מניסיון שחשוב לפעול מהר כשמריחים שדברים קורים לא כשורה. ממש לפעול מיד. כך ניתן יהיה למנוע הברחת נכסים שמהם הנושים יוכלו להיפרע. ככל שהזמן יחלוף, הסיכוי שהחברה תרוקן מנכסיה עולה, ולכן לממד הזמן והפעולה האקטיבית יש משמעות רבה.

לפני סיום נעשה קצת סדר ונציג כמה נקודות חשובות שיכולות לסייע בעולם ההתחדשות העירונית ותמ"א 38:

  • בדיקה איכותית ומעמיקה אודות הקבלן/היזם – חשוב לבצע בדיקה מעמיקה ואיכותית אודות היזם והקבלן. שימו לב שגם משרדים יוקרתיים במרכז תל אביב או אתר אינטרנט מכובד אינם ערובה להצלחה. במקרה של חברת קדם, לפי תחקיר דה-מרקר, דיירים "נפלו בפח" לאחר שהוצגו להם הסכמים מפורטים, תסריטים לגבי הדירות העתידיות, אישורים על היתרי בנייה ועוד. אחד הדיירים, הלום קרב ממלחמת יום הכיפורים, סיפר שנציגי החברה לא בחלו במעשיהם ומצאו נתיבות לליבו דרך סיפורו האישי על בסיס היכרויות משותפות עם גורמי מפתח באיגוד נכי צה"ל. הבדיקה המשפטית המעמיקה של היזם/הקבלן צריכה אפוא להתמקד במספרים, נתונים ותוצאות מוכחות. למשל, יציבות פיננסית מוכחת, וותק, פרויקטים שנמסרו ואוכלסו וכדומה.
  • ליווי בנקאי בלבד – כפי שצוין לעיל, חלק ניכר "מהעוקץ" במקרה של קדם היה נעוץ באופן מימון הפרויקט על ידי הסכמי הלוואה ולא בליווי בנקאי מסודר. במידה שאין ליווי בנקאי, שקלו היטב אם אתם מוכנים להתקשר בעסקה. חשוב בעניין זה שלא להתפשר. ליווי בנקאי מאפשר לבצע בדיקה מעמיקה של הקבלן או היזם על ידי הבנק שבוחן באופן מקצועי ומקיף הן את היכולות הכלכליות של היזם/הקבלן והן את הכדאיות של הפרויקט בפועל. על פי רוב, הבנק לא יעניק ליווי בנקאי ליזם שאיננו מציג לפחות 18% רווח. אין מדובר בעניין של מה בכך שכן קיים מרחק קצר מאד בין קריסה כלכלית להסתבכות פיננסית של היזם (בגלל, למשל, מיתון או ירידת מחירים). מהותי מאוד.
  • הבטחות מפליגות/ריביות גבוהות נורות אזהרה – אחד המאפיינים הבולטים של ההתנהלות של קדם מול הרוכשים ובעלי הדירות הייתה, לכאורה, בהצגת הבטחות מפליגות ובלתי הגיוניות. למשל, הסכמי הלוואה עם ריביות של 20% ואפילו 75% במקרה אחד לפחות שדווח בתחקיר דה-מרקר. בנוסף הוצגו לוחות זמנים "לא הגיוניים" של 18 חודשים למפתח כאשר המשך הממוצע של פרויקט תמ"א 38 עומד על כ-30 חודשים. זכרו שככל שההבטחות הן מפליגות יותר, כך צריך לגדול בהתאמה החשד הסביר.
  • לא מתפשרים על ערבויות ובטוחות – מומלץ, בלשון המעטה, שלא להתפשר על ערבויות ובטוחות בפרויקטים של תמ"א 38. למשל, ערבות ביצוע וערבות בדק בתמ"א 38/1, ובתמ"א 38 בעיקר ערבות חוק המכר, ערבות דמי שכירות, ערבות בדק, ערבות רישום וערבות לגבי תשלום מס שבח.

יש לכם שאלות נוספות על "מקרי עוקץ פוטנציאליים" או נפילות בפרויקטים נדל"ניים? מצאתם את עצמכם משלמים סכומי עתק והפרויקט תקוע? משרדנו ישמח לענות על כל שאלה, כולל במקרים דחופים.

צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל  [email protected] עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.

עו"ד גיא סרוסי מתמחה בייצוג
קבוצות רכישה וברכישת דירה מקבלן

מחכים לייעץ לכם, עו״ד גיא סרוסי וצוות המשרד

רוצים לקבל מאיתנו את החדשות והעדכונים הכי חמים בעולם המשפט?

מתחייבים לתוכן משפטי איכותי

מאמרים נוספים