מה ההבדל בין פינוי בינוי לבין תמ"א 2/38, ולמה עדיין יש פערים בחקיקה בין שניהם?
בשנים האחרונות, ההתחדשות העירונית בכל רחבי המדינה הולכת וגדלה. אם עד לפני כמה שנים יכולנו לראות רק מפעם לפעם בניין שמתבצעות בו עבודות חיזוק או הריסה ובנייה, היום, באזורים מסוימים, ניתן לראות לא מעט בניינים בהליכים לקראת התחדשות עירונית, או כבר בתהליך כזה. התפשטות ההתחדשות העירונית, היא בשורה גדולה עבור רבים מאיתנו, ובמיוחד עבור אלו המתגוררים בבניינים מסוג זה.
מה ההבדל בין תמ"א 2/38 לפינוי בינוי
אך מסתמן שהבשורה עדין איננה כה משמחת, משום שישנם חסמים רבים שמונעים מהפרויקטים להתקדם. כדי להבהיר זאת, נציג לפני כן את ההבדל שבין תכנית תמ"א 38 לבין תכנית פינוי בינוי.
פינוי בינוי, הוא תהליך שמתבצע במקביל על מספר בניינים, מתחם, או אפילו שכונה קטנה. במהלך הפרויקט, הדיירים מפונים מביתם, מקבלים כסף מידי חודש לטובת מימון שכירות דירה חלופית, ובסיום הפרויקט חוזרים לבניין החדש, שהוקם על גבי הקרקע של הבניין הישן.
תמ"א 38, מתחלק בעצמו לשני סוגים – 1/38 ו- 2/38. תמ"א 1/38, הוא הליך של חיזוק מבנה קיים, והפיכתו לעומד בתקנים של רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט, הדיירים ממשיכים לגור במבנה או מועברים למקום מגורים חליפי, בעוד שהעבודה עליו מתבצעת תחילה באזורים החיצוניים, ולאחר מכן גם בתוך הדירות עצמן.
תמ"א 2/38, כולל גם כן פינוי של הדיירים לדירות חלופיות, הריסה של הבניין הקיים ובניית אחד חדש. על פניו, נראה שהוא זהה לגמרי לפינוי בינוי, אך ההבדל העיקרי בין פינוי בינוי לבין תמ"א 2/38, הוא שזו האחרונה מתבצעת על בניין בודד, או מספר בניינים בודדים. הבדל נוסף נוגע לתשתיות סביב הבניין, ולכך נגיע בהמשך.
הבדלי חקיקה
עם זאת, למרות שמבחינה מציאותית ופרטית אין הבדלים רבים בין שני הפרויקטים, מבחינת החקיקה ישנו יחס שונה לכל אחד מהם.
ראשית, פינוי בינוי יכול להתבצע רק על מספר בבניינים, שבהם לכל הפחות עשרים וארבע יחידות דיור, ובשטח של 4 דונם לפחות. שנית, תהליך קבלת ההיתר לעבודות פינוי בינוי הוא תהליך ממושך יותר, ודורש בתור התחלה גם הגשת תב"ע נקודתית לעירייה, עוד לפני הגשת הבקשה להיתר בנייה. הבדל שלישי, הוא שבמסגרת פינוי בינוי מתבצע גם שדרוג תשתיות קיימות, ושילוב מבנים לשימוש ציבורי כמו בתי ספר, גנים ומועדונים קהילתיים.
כתוצאה מהבדלים אלו, הרשויות המקומיות והיזמים מעדיפים להתעסק בפינוי בינוי, משום שנוח להם לבצע את ההליך בבת אחת עבור מספר בניינים, והם שמחים לקבל את אפשרות שדרוג התשתיות והמבנים הציבוריים. לא זאת בלבד, גם המחוקק נתן עדיפות לקידום פרויקטים מסוג זה, ובתיקון לחוק הוריד מספר חסמים רק עבור תוכניות פינוי בינוי, אך לא לתמ"א 2/38.
ההכרח בביצוע שינויי חקיקה
קידום מתחמי הפינוי בינוי, מגיע על חשבון עבודות תמ"א 2/38. דבר זה, גורם לכך שמבנים שלא עומדים בתקנים הנדרשים לפינוי בינוי, מנועים מלעבור התחדשות עירונית גם כן – שכן מלוא תשומת הלב הולכת למתחמים הגדולים.
מכך יוצא, שישנו הכרח מציאותי לשנות את החקיקה ולהסיר חסמים גם עבור עבודות תמ"א 2/38, כפי שעשו לפינוי בינוי. כל עוד זה לא נעשה, נותרים מבנים ישנים ורעועים, שחלקם בסכנה תמידית לקריסה או אי עמידה ברעש אדמה חלש.
רובנו בוודאי זוכרים את הבניין בחולון, שקרס בחודש ספטמבר 2021 קצת יותר מיממה אחרי שפינו אותו מדייריו – מחשש לקריסה. חשש זה, התברר כנכון והכרחי, ובמזל גדול הוחלט על פינוי דחוף ומידי. זה אינו הבניין היחיד בארץ שעומד בסכנת התמוטטות. אם אנחנו מוסיפים את הסיכוי לחוות רעידת אדמה בשנים הקרובות לסל השיקולים, עמידות כלל המבנים הישנים עומדת בספק גדול.
לכן, כדי להימנע מאירועים מצערים וקשים, כדאי מאוד להקדים תרופה למכה, בדומה לפינוי הבניין בחולון לפני קריסתו. לפתיפסתנויש לעודד התחדשות עירונית בהיקף רחב ככל ניתן – לפני שהמכה הבאה תכה, על ידי התאמת החקיקה על תמ"א 2/38 כפי שהיא הותאמה עבור פינוי בינוי. ניתן למנות כמה שינויים אפשריים:
תחילה, יש להפחית את הגדרת הרוב הנדרש מבין הדיירים, לצורך ביצוע הפרויקט. עבור פרויקט פינוי בינוי, מספיק רוב של 67 אחוזים מדיירי הבניין שמעוניינים בביצוע התהליך. ברגע שמתקיים רוב זה, ניתן באופן עקרוני לאלץ את המתנגדים לתהליך להסכים לו, בתנאי שאין זה מתנגש עם זכויות ועקרונות נוספים.
עבור פרויקט תמ"א 2/38, נדרש רוב של 80 אחוז מדיירי הבניין. בבניינים נמוכים, שבחלקם יש פחות מעשרה דיירים, אפילו שני דיירים בלבד יכולים למנוע את הוצאת התוכנית לפועל. לכן, כדי להקטין את הסיכויים של מיעוט הדיירים לעכב את ביצוע הפרויקט, יש להשוות את אחוזי ההסכמה הנדרשים לו לאלו שנדרשים לפינוי בינוי.
שנית, אחוזים ניכרים מהבניינים המיועדים להריסה, מאוכלסים על ידי אוכלוסייה מבוגרת, שאין לה צורך בדירה גדולה יותר. כתחליף לדירה הגדולה, היזם יכול לתת לדייר שמעוניין 2 דירות קטנות, שבאחת יגור ואת השנייה יוכל להשכיר.
בשונה מפרויקט פינוי בינוי, שם הדייר לא יצטרך לשלם מס על הדירה השנייה, במקרה של תמ"א 2/38 הוא ייאלץ לשלם מס גבוה במיוחד עבור דירה נוספת. במקרה כגון זה, לא תהיה לו שום סיבה לחתום על הסכמה לפינוי, משום שאין לא שום צורך בדירה גדולה, ושום רצון לשלם מיסים כה גבוהים. על כן, הוא יעדיף להישאר בדירה הנוכחית שלו, ויעכב את ביצוע הפרויקט לכל שאר הדיירים. על ידי מתן פטור ממס על דירה שנייה במקרה כגון זה, ניתן גם כן להפחית את סיכויי ההתנגדות לביצוע פרויקטים.
לסיכום, הגם שאין הבדל מהותי בין שני סוגי הפרויקטים, ההבדל החקיקתי ביניהם מציב את תמ"א 2/38 על התחתונה, ומעכב התחדשות עירונית הכרחית וחיונית לכל.
אם יש לכם שאלות בעניין, אם אתם דיירים בפרויקט שעובר או שעתיד לעבור התחדשות עירונית או שאתם מתלבטים אם להתחיל הליך כזה בבניין, פנו למחלקת ההתחדשות העירונית במשרדנו בראשות עו״ד איתי ופיינה ונשמח לעמוד לרשותכם.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל [email protected] עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
