מחירי הדירות ממשיכים לעלות. רכישת דירה להשקעה עדיין נותרה אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים בארץ. בין אם מדובר בנכס למגורים ובין אם מדובר בנכס להשקעה, חשוב לזכור שמדובר בהשקעה כספית משמעותית שבה נדרשת התנהלות כלכלית ומשפטית נכונה ומחושבת תוך מתן תשומת לב לפרטים הקטנים ביותר על מנת להגן על זכויותיהם המשפטיות של הרוכשים לאורך כל הדרך. התהליך אמנם ארוך אך החדשות הטובות הן שניתן להגיע לנכס המיוחל יחסית בקלות. איך? הכול במדריך הבא.
רכישת דירה להשקעה על ידי אדם פרטי
תחילה, חשוב להבדיל בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה. הראשון, נוגע למקרים בהם אדם מעוניין לרכוש נכס ולגור בו לטווח הרחוק וכאן נכנסים לתמונה משתנים כמו איזורי ביקוש. רק לאחרונה הודתה מנהלת מחלקת הנדל"ן בבנק דיסקונט, כי אנו צפויים לעליות מחירים באוזרי הביקוש, והמשך מחסור בדירות, עקב היצע שעולה על הביקוש. כאשר מדובר בדירה להשקעה, מטרת העל היא שימוש בהון העצמי לצורך ייצור הון נוסף שמקורו מהכנסות מעליית ערכו של הנכס, השבחתו וכמובן הכסף המשולם מהשכרת הנכס.
בתוך כך, ניתן להבדיל בין שני סוגי נכסים – דירות חדשות מקבלן ודירות יד שנייה. על אף שבשני המקרים המטרה דומה, ההתנהלות ואופי הבדיקות המקדמיות עשוי להיות שונה. כך לדוגמה, ברכישת דירה חדשה, חשוב בין היתר לבדוק את היכולת המימונית של הקבלן לעמוד בהשלמת הפרויקט בעוד שברכישת דירה יד שנייה קריטי לבדוק את מצב רישום הזכויות בטאבו ולוודא שהאדם שממנו רוכשים את הדירה הוא אכן הבעלים. לכן, טרם רכישת הדירה חשוב לציין מה סוג הדירה שתרצו לרכוש.
מיפוי ואפיון צרכי הלקוח, איתור הנכס ובבדיקות מקדמיות
כדי להבין מהם בדיוק הצרכים של הלקוח- נערוך בשלב הראשון מיפוי ואפיון של כל צרכי הלקוח. סכום ההון הפנוי להשקעה? גובה ההשתכרות החודשי של הלקוח/הזוג, גובה ההוצאות, התחייבויות עתידיות, גובה הסכום אותו יוכלו להחזיר למשכנתא, צרכים עתידיים, מה המטרות העתידיות מבחינת הון? האם הלקוח מעוניין בנכסים נוספים בהמשך? האם יש עדיפות לאזורים מסויימים מבחינת ניידות? כל אלה יביאו אותנו להחלטה מושכלת לאיתור הנכס.
לאחר מכן, השלב הראשון והחשוב ביותר ברכישת נכס הוא הבדיקות המקדמיות, שכולל מיפוי מקדים ומקיף של העסקה, הכדאיות שלה והאדם שמולו תיערך הרכישה בין אם מדובר במוכר נכס ובין אם מדובר ביזם או קבלן. את אלו ניתן לחלק לשלושה סוגים – בדיקות מקדמיות בדירות יד שנייה, בדיקות מקדמיות ברכישה מקבלן ובדיקות מקדמיות כלליות.
בדיקות מקדמיות בדירה יד שנייה: ישנן מספר בדיקות מרכזיות שיש לערוך בטרם רכישת דירה יד שנייה כאשר הראשונה מבינן היא הערכה שמאית של שווי הנכס בכדי לוודא התאמה בין מחיר הדירה לשווי השוק שלה. כמו כן, יש לבצע בדיקה הנדסית לצורך איתור זכויות וחריגות בנייה בדירה. לבסוף, הבדיקה החשובה ביותר היא בדיקת הזכויות בנכס על מנת לבחון האם קיימים עיקולים או שעבודים וכן שהאדם ממנו רוכשים את הנכס הוא אכן בעליהם החוקיים.
בדיקות מקדמיות ברכיש דירה מקבלן: ברכישת דירה מקבלן, חשוב לבדוק את המוניטין של אותו קבלן. כמה יחידות בנתה החברה בראשותו, האם לקוחותיה מרוצים, מה מצבה הפיננסי? כל אלה שאלות שיעזרו לנו לבחור קבלן ראוי. לצד זאת יש להבחין היטב האם הקבלן בונה באזור חדש בבלעדיות? האם יש לו מתחרים באזור שהם זולים יותר או איכותיים יותר? ועוד שלל שיקולים אותם אנו שוקלים לפני שנחליט האם לבחור בקבלן ספציפי. לבסוף, יש לוודא שלחברה ליווי בנקאי ובטוחות שיימסרו לקונים במידה והבנייה לא תושלם.
תכנון נכון: בהמשך לבדיקות הקודמות בין אם מדובר בנכס קיים ובין אם בנכס שעתיד להיבנות, יחד אנו עורכים תכנון עתידי שמשותף לשני סוגי הרכישה בניהן: היא בדיקת הקרקע ומצבה, בחינת המיסוי העתידי של העסקה על מנת לבצע תכנון מס מיטבי וקבלת אישור עקרוני למשכנתא.
ליווי משפטי לרכישת דירה
לאור העובדה כי מדובר בעסקה מורכבת ויקרה, נדרש ליווי של עורך דין רכישת דירה מומחה שילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה. הליווי המשפטי כולל את ניסוח הסכם המכר, הבטח הזכויות בדירה על שימכם ורישום הזכויות הקניינות שלה, וליווי מול הבנק במידת הצורך. בנוסף, חשיבותו של הסיוע באה לידי ביטוי גם במסגרת תכנון המס שכן תכנון לא נכון עשוי להוביל לעלויות נוספות וגבוהות שיכולות להגיע עד מאות אלפי שקלים.
את הליווי המשפטי ניתן לחלק לכמה נקודות עיקריות לאורך העסקה כאשר לאחר הבדיקות המקדמיות שמהוות את השלב הראשון, תפקידו של עורך הדין הוא לבדוק את תנאי הסכם המכר ולוודא שאינו פוגע בזכויות ובאינטרסים של הקונים, ככל שנדרש שינוי או חידוד של מה מהסעיפים, עורך הדין ינהל משא ומתן מול הקונה. לצד אלו, כולל הליווי המשפטי בדיקה של הבטוחות על מנת להבטיח שכספי הרכישה מוגנים ולבצע בדיקת מיסוי מקיפה.
פנו אלינו עוד היום
עו"ד גיא סרוסי מלווה משקיעי נדל"ן לרכישת דירה ראשונה, רכישת דירה להשקעה או רכישת דירת יד שנייה. לאחר שייצג מאות משקיעים בתיקי הנדל"ן הגדולים בישראל, לעו"ד סרוסי יחסים מעולים עם מרבית היזמים בישראל, כך שהוא מכיר היטב את הפרויקטים האזורים האטרקטיביים להשקעה בארץ ומעודכן בכך תדיר. עו"ד סרוסי ילווה אתכם החל משלב אפיון הצרכים שלכם ואיתור הנכס, עד לשלב המשפטי ויסייע לכם במימון מול הבנק.
אם ברצונכם לרכוש דירה, פנו אלינו היום ועו"ד סרוסי יסייע לכם לרכוש דירה נכונה עבורכם, שתפורה למידותיכם ובעלת פוטנציאל השבחה.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל [email protected] עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
