קבלת דירה במתנה כל מה שצריך לדעת. הדבר הראשון שעולה לנו לראש כשאנחנו אומרים את המילה מתנה- היא קבלת דבר ללא תמורה מצידנו, מאדם אחר שרוצה להעניק לנו זכות או דבר מה.
המאמר שלנו יעסוק בקבלת דירה במתנה- סוגיה משפטית שחוק מיסוי המקרקעין וחוק המתנה מתייחסים אליה, ויש לה הגדרות ספציפיות, מתי תיחשב קבלת דירה במתנה כחייבת במס ומתי לא.
ראשית נבין כיצד מוגדרת מתנה בחוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן "החוק("-
כנקודת מוצא חשוב להבין כי מתנה נכנסת כחלק מהפעולות הנחשבות למכירת מקרקעין.
וזו לשון החוק: כל פעולה, חליפין, ויתור, הסבה, קבלה, הענקה, מתנה, כאשר בעקבותיה עובר נכס מרשותו של אחד לרשותו של אחר.
מכאן אנחנו מבינים שגם העברה ללא תמורה או קבלת דירה במתנה נחשבות "למכירה" על פי החוק.
קבלת דירה במתנה:
- אז במה שונה קבלה דירה במתנה ממכירת דירה?
- קבלת דירה במתנה- יש שיקראו לה העברה ללא תמורה, מזכה בהטבות לפי החוק לנותן המתנה, מעביר הזכויות בדירה, ולמקבל המתנה שמקבל את הזכויות בדירה מבחינת גובה המיסים שעליהם לשלם.
- כאן המקום להרחיבה ולציין כי ההגדרה בחוק "למתנה" היא כל קבלת נכס מקרקעין, ולאו דווקא דירת מגורים. אפשר לבצע קבלה ללא תמורה בנוגע לכל נכס: מגרש, משרד, משק חקלאי אבל העסקאות הנפוצות ביותר הן עסקאות של קבלה ללא תמורה של דירת מגורים, הענקת דירת מגורים במתנה.
- קבלת דירה במתנה היא הנפוצה ביותר היא קבלה בין קרובי משפחה
- מה מעניקה קבלת דירה במתנה למעביר ולמקבל? במקרים מסוימים עליהם נרחיב מיד, מדובר בחיסכון כספי משמעותי!
- קבלת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה היא המסלול הנפוץ ביותר שמעניק חסכון גדול של כסף מצד אחד לקרוב שמעניק את הדירה במתנה ומצד שני לקרוב שמקבל את הדירה במתנה. נותן המתנה פטור מתשלום מס שבח ומקבל המתנה נהנה מתשלום מס רכישה מופחת בגובה של שליש מגובה מס הרכישה.
- סעיף 62 לחוק קובע שהמונח "קרוב" מוגדר כבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. (אחים ואחיות למשל, לא מוגדרים כ"קרוב" בסעיף 62 לחוק ולכן לא יחול לגביהם פטור ממס השבח בקבלה של אח אחד לאח שני.)
- במקרה של קבלת דירה במתנה בין קרובים, מדובר על דחיית תשלום המס. דהיינו, קבלת הדירה קבלת הדירה במתנה ללא תמורה, פטורה מתשלום מס שבח ברגע הענקה. אם אב מעביר לבנו דירה במתנה- האב לא יחויב במס שבח בגין הקבלה. אבל- כשהבן שלו ירצה למכור את הדירה הוא יהיה חייב במס שבח, ויכנס בנעלי האב מבחינת שווי הדירה הנמכרת לפי יום הרכישה של הדירה (היום בו האב רכש את הדירה).
- לעניין מס הרכישה-
הבן- מקבל המתנה ישלם מס רכישה מופחת בסך של שליש בגין קבלת הדירה במתנה.
קבלת דירה במתנה בין בני זוג
כאשר מדובר בהעברת זכויות בדירה בין בני זוג נשואים וידועים בציבור החוק קובע שזוהי לא עסקה משפטית שחייבת במס.
נסביר- העברה ללא תמורה/ קבלת דירה במתנה בין בני זוג אין חבות במס שבח ולא במס רכישה. כלומר, פטור מלא לשני בני הזוג מתשלום מס. זאת, ככל שהם בני זוג החיים יחד בדירה המועברת.
החרגה נוספת של החוק- קבלה במתנה של מקרקעין אחרי גירושין, בין אדם לבין בן זוגו לשעבר או לילדיו אחרי שהתקבל פסק דין של גירושין –לא מדובר בעסקה משפטית שחייבת במס ויש פטור מלא מתשלומי מס שבח ומס רכישה.
- מתי כדאי לנו לשקול להעביר דירה במתנה? חישוב המסלול המיטבי עבור הלקוח שלנו:
מקרה ראשון– נותן המתנה הוא בעלים של דירה אחת. כשיעביר בקבלה ללא תמורה את הדירה שבבעלותו "לקרוב" הוא למעשה יחזור להיות ללא דירה לעניין דיווח לתשלום מס הרכישה. כך- לפני רכישת דירת מגורים חדשה במקום זאת שהעביר במתנה- נותן המתנה יוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה נמוכות לפי המדרגות של דירת מגורים יחידה.
מקרה שני- להעביר ללא תמורה את הדירה "לקרוב" אחרי שנרכשה דירה מגורים נוספת לדירה קיימת שכבר בבעלות המעביר. בעת רכישת הדירה הנוספת נותן המתנה ייהנה ממס רכישה לפי מדרגות של דירת מגורים ככל ויתחייב למכור (או להעביר את זכויותיו בדירה הראשונה תוך הזמן הקבוע בחוק, 24 חודשי
מקרה שלישי- מקרה זה נוגע לחיסכון במס שבח. שימו לב שני המקרים הראשונים נגעו לחסכון במס רכישה.
כאשר נותן המתנה הינו בעלים של שתי דירות מגורים, דירה אחת הוא יכול להעביר בקבלה ללא תמורה לקרוב ולאחר מכן למכור את הדירה השנייה שלו וכך יוכל ליהנות מפטור של מס השבח.
קיבלתי דירת מגורים במתנה ואני מעוניין למכור אותה, האם אני חייב במס שבח?
כל מה עליי לדעת
- ככל ומקבל דירת המגורים במתנה יעמוד בתנאי החוק הוא יוכל למכור את הדירה שקיבל כדירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח.
תנאי הפטור:
- הדירה שהתקבלה במתנה היא דירת מגורים מזכה על פי החוק (דירה ששימשה למגורים בתקופה הקובעת).
- מקבל המתנה קיבל את הדירה במתנה "מקרוב"–הגדרה שכוללת כל אחד מאלו: בן-זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה. לגבי אח או אחות ובני-זוגם, רק כאשר מדובר בדירת מגורים שקיבלו האחים מאחיהם היא דירה שהועברה בירושה או במתנה מהורים או הורי הורים.
- תקופת הצינון:
- מקבל המתנה צריך לעמוד בתקופת צינון שנקבעה על פי החוק בה יחזיק בדירה שהתקבלה במתנה עד שיוכל למכור אותה בפטור:
- אם מקבל המתנה הוא "קטין", מתחת לגיל 18, תקופת הצינון תחל להימנות מרגע שיגיע לגיל 18.
- מקבל המתנה התגורר בדירה אותה קיבל במתנה במשך 3 שנים לפחות מיום שנהפך לבעליה.
- אם לא התגורר בה תקופת הצינון מתארכת בשנה נוספת, 4 שנים.
מדובר בתכנון מס אשר רווי אפשרויות שונות מצד אחד צריך להכיר את המונחים כדי לדעת מהן האפשרויות העומדות בפני הלקוח על מנת לקבל את מירב הפטורים וההטבות הקיימים בחוק. מצד שני יש לבחון בדקדקנות ובזהירות את מגוון האפשרויות בפן המיסוי וההשלכות העתידיות של כל צעד כזה או אחר.
אם אתם מעוניינים בקבלת דירת מגורים ללא תמורה לקרוב משפחה שלכם, למכור דירה שהתקבלה במתנה ולהבין מהו המסלול הרלוונטי עבורכם, לקבל ייעוץ משפטי בטרם נקיטת פעולה שכזו אתם מוזמנים לפנות למחלקת הנדל"ן במשרדינו בראשות עו"ד גיא סרוסי ועו"ד איתי פיינה, וביחד נעמוד על האינטרסים שלכם, על תכנון מסלול המס המתאים ביותר עבורכם.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל [email protected] עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
משרדנו מתמחה בייעוץ משפטי
בנושא מיסוי נדל״ן
מחכים לייעץ לכם, עו״ד גיא סרוסי וצוות המשרד
