האם חל עליכם פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה?
ריכזנו לכם כאן את המדריך המלא!
- לפני שמתחילים בואו נעשה קצת סדר: כדי להבין אם אנחנו זכאים לפטור מתשלום מס שבח במכירת מקרקעין נבין קודם כיצד מוגדרת "מכירת מקרקעין" בחוק.
- ובכך נפשט בקצרה את המושגים השונים בנושא של פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים יחידה.
- כדי להבין מהי ההגדרה המשפטית של "זכות במקרקעין" ומכירתה צריך קודם כל להבין מהי הזכות במקרקעין אותה אנחנו מוכרים.
- מיד נסביר על זכות במקרקעין ועל מכירת מקרקעין בהתאם להגדרת החוק.
ראשית נסביר מהן הזכויות השונות שמוגדרות כ"זכות במקרקעין" לצורך המכירה:
- בעלות
- חכירה לדורות (שכירות לתקופה העולה על 25 שנים)
- הרשאה להשתמש במקרקעין לתקופה שמעל 25 שנה.
- הרשאה להשתמש במקרקעי ישראל.
- זכויות בנייה גם כן נחשבות כזכות במקרקעין לפי החוק.
- מכירה על פי החוק נחשבת מכירת זכות במקרקעין בין שנעשו בתמורה ובין שנעשו ללא תמורה, כלומר במתנה.
מהי מכירה של מקרקעין?
מכירת מקרקעין:
- מכירה של מקרקעין מוגדרת כאירוע מס בין אם מדובר במכירת זכות במקרקעין, המחאת זכות במקרקעין, מתן אופציה לרכישת זכות במקרקעין, כל העברה כזו של "זכות במקרקעין" בין באופן רצוני או בין שנעשתה באופן כפוי נחשבת למכירה של מקרקעין לפי ההגדרה בחוק ולכן חייבת במס.
על ההבחנה בין מכירת דירת מגורים לבין מכירת נכס אחר:
- החוק כיום מייצר הבחנה חשובה בין דירת מגורים לבין נכס מקרקעין אחר – כמו מחסן, קרקע, חנות, מפעל.
- דירת מגורים, כוללת גם דירה שנרכשה על ידי אדם מקבלן והתחייבות מצד הקבלן למסור לאותו אדם את הדירה. כלומר, למרות שהבנייה טרם הסתיימה, כל עוד יש התחייבות למסירת הדירה – היא תחשב לדירת מגורים בפועל לצורך החוק.
אז מה חייב במס בעת המכירה?
- החוק קובע כי החלק שיהיה חייב במס בעת המכירה הוא השבח שנצבר בגין הדירה.
- "השבח" הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על שווי הרכישה. ההפרש בין השניים נקרא "רווח הון" והמס יהיה בגינו. שווי הרכישה הוא השווי שבו נרכשה הזכות על ידי המוכר שמוכר אותה במסגרת הסכם המכר. שווי המכירה הוא השווי לפיו היא נמכרת בהסכם המכר כיום.
- ניתן דוגמה מספרית:
המוכר רכש דירה בשנת 2016 תמורת 2,000,000 ₪ (שווי רכישה). בשנת 2020 מכר את הדירה תמורת 2,500,000 ₪ (שווי מכירה). הרווח הוא 500,000 ₪. מסכום זה נתן לקזז הוצאות מסוימות שהוצאו להשבחת הדירה כמו שיפוצים, שכר טרחת עורך דין , שמאות לנכס וכדומה. הסכום לאחר ההוצאות יהיה חייב במס בשיעור בסך של 25% אחוזים וזהו למעשה מס השבח.
ככלל סכום מס השבח המוגדר בחוק הוא 25 אחוזים מהרווח שבין המכירה לבין הרכישה. זאת, ככל ואין פטור בגין המכירה לפי מסלולי הפטורים השונים שנסקור אותם מיד.
חשוב לדעת כי יש מקרים ברורים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים.
- מסלול הפטור העיקרי–מכירת דירת מגורים יחידה
על מכירה של דירת מגורים, יכול להיות פטור ממס שבח מקרקעין באופן חלקי או מלא, בכפוף לתנאים הבאים:
- פטור ממס שבח בגין מכירת דירה מזכה:
ראשית נבין מהו המונח "דירת מגורים מזכה" לאחר מכן, נראה מהם התנאים הנוספים בהם יש לעמוד על מנת לקבל את הפטור על פי החוק:
מדובר בתנאים מצטברים ולא חלופיים–כלומר יש לעמוד בכולם על מנת לזכות בפטור:
- "דירת מגורים מזכה"- מוגדרת בחוק כנכס מקרקעין, שבנייתה הסתיימה במועד מכירתה.
נדגיש, דירה שבנייתה טרם נסתיימה בעת מכירתה, ויש התחייבות מצד הקבלן לסיים את בנייתה לא תיחשב כדירת מגורים מזכה לצורך קבלת הפטור. דירה נחשבת כשהסתיימה כשהתקבל לגביה טופס ארבע ו/או ניתן מפתח מרגע קבלתו, יש אפשרות לחבר את המקרקעין לתשתיות של חשמל ומים ולכן, נחשבת "לדירה".
- הבעלים או החוכר של הדירה הוא יחיד ולא מדובר בתאגיד (חברה).
- הדירה מהווה "נכס הון" אצל המוכר והיא לא מלאי עסקי – כלומר, קבלן לצורך העניין עבורו
הדירה היא מלאי עסקי והוא לא יחשב למוכר לצורך קבלת הפטור על פי החוק. - הדירה משמשת למגורים או יכולה הייתה לשמש למגורים – יש לבחון האם יש בדירה מתקנים בסיסיים למגורים, כמו מטבח, אמבטיה, שירותים.
- הדירה שימשה בעיקרה למגורים "בתקופה הקובעת": כלומר, יש צורך שמעל 50% משטח הדירה ישמש למגורים, ושהשימוש למגורים יהיה במשך תקופה של אחת משתי החלופות הבאות:
- 4/5 מתקופת ההחזקה בדירה כלומר 80% מהזמן שמשה הדירה הנמכרת למגורים.
- הדירה הנמכרת שימשה למגורים בארבע השנים האחרונות.
- לאחר שהגדרנו מהי דירת מגורים מזכה, מהם התנאים הנוספים שיש לעמוד בהם על מנת לקבל פטור מס שבח במכירת דירת מגורים מזכה?
התנאים הבאים הם תנאים מצטברים המתווספים לתנאי דירה מזכה ונוגעים לזהות המוכר
ושווי המכירה:
- המוכר הוא תושב ישראל או תושב חוץ שאין בבעלותו דירת מגורים נוספת במדינה שבה הוא נחשב לתושב.
- המוכר מוכר את כל זכויותיו בדירת המגורים המזכה.
- שווי המכירה לא עולה על סכום 4,603,000 מיליון ₪, סכום התקרה שנקבע על פי החוק נכון לשנת אם מדובר בסכום גבוה יותר המוכר יחויב במס שבח על ההפרש בין שווי המכירה לסכום התקרה. ההפרש ימוסה בגובה של25% וזהו החלק שישולם לרשות המיסים.
- חשוב להדגיש כי אפשר להשתמש בפטור ממס השבח במכירת דירת מגורים יחידה אחת ל-18 חודשים וזאת בתנאים הבאים:
- הדירה הנמכרת דירתו היחידה של המוכר ביום המכירה.
- המוכר היה בעל הזכות בדירה מיום שהפכה לכזו במשך 18 חודשים לפחות-כלומר החזיק בה במשך 18 חודשים עד שהגיע יום המכירה.
- המוכר לא מכר במשך 18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית, דירת מגורים אחרת והשתמש בפטור מסוג זה כמפורט בחוק.
- מתי יראו את הדירה הנמכרת כדירת מגורים יחידה לפי החוק למרות העובדה שהמוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת שעונה לאחד מאלו?
- בכל אחד מהמקרים הבאים:
- הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-24 החודשים שקדמו למכירה.
- חלקו של המוכר בבעלות הדירה הנוספת לא עולה על שליש.
- הדירה הנוספת נתקבלה בירושה (ללא הגבלה בקשר לזהותו של המוריש ובכמה דירות החזיק בטרם פטירתו) וחלקו של המוכר בבעלותה לא עולה על חצי.
- הדירה הנוספת התקבלה בירושה "מקרוב משפחה"- לפי הגדרת הסעיף קרוב משפחה העונה להגדרה הוא: בן זוג, הורה, הורי הורים, או הורה של בן זוג והמוריש היה בעליה של דירה אחת בלבד לפני פטירתו.
לסיום, סקרנו את הפטורים האפשריים ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. נושא מעניין וחשוב, שאנחנו נתקלים בו חדשות לבקרים.
אם אתם מעוניינים במכירת דירת המגורים שלכם או בשלבי הכנה לפני התקשרות בהסכם מכירה– או שיש לכם שאלות בנוגע למסלולי מס השבח האפשריים. הנכם מוזמנים לפנות למחלקת הנדל"ן במשרדינו, משרד עורכי דין סרוסי ושות'. וביחד נעמוד על האינטרסים שלכם בתכנון מוקדם טרם החתימה על ההסכם ועד לקבלת אישור מס השבח המיוחל.
צרו איתנו עכשיו קשר באחת הדרכים הבאות:
1. התקשרו עכשיו למספר 03-6016565 או ישירות לנייד 052-5253237
2. שלחו לנו מייל [email protected] עם השם והטלפון שלכם וניצור אתכם קשר בהקדם.
3. מלאו את הפרטים כאן בתיבה וניצור איתכם קשר בהקדם.
משרדנו מתמחה בייעוץ משפטי
בנושא מיסוי נדל״ן
מחכים לייעץ לכם, עו״ד גיא סרוסי וצוות המשרד
