גילוי מרצון – שכר דירה

משכירי דירות בישראל – נוהל גילוי מרצון שכר דירה 2024 עליו הכריזה רשות המיסים מכוון גם אליכם. אף ששיעור המס על דמי שכירות מהשכרה למגורים בישראל נמוך יחסית (10%) בלבד, רבים ממשכירי הדירות נקלעו לתקלת מס כאשר לא דווחו על הכנסות שכירות שהתקבלו בידם.

בימים אלו רשות המיסים מאפשרת לכם, משכירי דירות בישראל, להסדיר את תשלום המס, ללא קנסות, ללא עיקולים, וללא חשש מהעמדה לדין פלילי – רוצים לדעת עוד, כל הפרטים במאמר שלהלן.

תקרת הפטור ושיעור המס

מזה שנים שהשקעה בדירות מגורים מהווה אפיק השקעה מועדף בישראל. עליית מחירי הנדל"ן מחד, ושיעור המס האטרקטיבי להשכרה ממגורים, הובילו רבים ממשקי הבית בישראל להשקיע ברכישת דירה והשכרתה למגורים, ומכאן נוצר קהל המשקיעים המכונה משכירי דירות.

תקרת הפטור (העומדת נכון להיום על 5,654 ₪) מאפשרת, במרבית המקרים, השכרה של דירת מגורים אחת בפטור מלא, ללא צורך בדיווח לרשות המיסים על דמי שכר הדירה.
ואולם, דווקא העובדה שקיים פטור להכנסה משכר דירה, הובילה רבים ממשכירי דירות להיקלע – בין בטעות, ובין מבלי משים – לתקלה מס, כאשר לא דיווחו על הכנסות העולות על תקרת הפטור.            
זאת, למרות שדמי שכירות מהשכרה (פאסיבית – ראו להלן) למגורים בישראל, חייבים במס בשיעור של 10% בלבד.

חשוב להדגיש, אף אם סכום המס אותו הייתם אמורים לשלם נמוך ומסתכם באלפי שקלים בודדים לשנה, עצם העובדה שלא דיווחתם בזמן אמת לרשות המיסים על אותה הכנסה מהווה עבירת מס.

הליך גילוי מרצון – הפתרון המועדף לתיקון התקלה

ללא קשר לסיבה בגינה נקלעתם לתקלת מס, אם יש ברשותם דירה להשקעה או מספר דירות להשקעה, הליך הגילוי מרצון פותח בפניכם חלון הזדמנויות להסדרת התקלה, במינימום מס, ללא קנסות ועיקולים, וללא חשש מהעמדה לדין.

כיוון שרשות המיסים מודעת לכך שאפיק ההשקעה בדירות להשכרה הפך אפיק מועדף על משקי הבית בישראל, ומכיוון שהרשות מבינה שמדובר באזרחים נורמטיביים אשר נקלעה לסיטואציה עבריינית בטעות או ברשלנות, ללא כוונה להתחמק ממס, רשות המיסים מעניקה לכם את האפשרות להגיע ולדווח מיוזמתכם על דמי השכירות הבלתי מדווחים, ללא סנקציות מכל סוג שהוא.

כיצד מתבצע הליך הגילוי מרצון בגין דמי שכירות

טרם פתיחת הליך הגילוי, עליכם לפרוש את מלוא המידע הרבלנטי בפני גורם המקצוע אשר ייצג אתכם בהליך בפני רשות המיסים. המלצתינו היא, לנצל את החיסיון עורך הדין-לקוח הקבוע בחוק, ולהימנע מחשיפת מידע הקשור לעבירת המס אליה נקלעתם בפני גורם מקצוע (דוגמת רואה חשבון) שאיננו נהנה מחיסיון.  
איש המקצוע אותו תבחרו ירכז את המידע הרלבנטי לצורך ההליך, ויפנה בשמכם למחלקת החקירות ברשות המיסים, לקבלת אישורה לפתיחת הליך גילוי מרצון בנוגע אליכם. 
מחלקת החקירות בוחנת את הפניה, ובודקת האם יש בידי רשות המיסים מידע קודם הנוגע אליכם. בהעדר מידע קודם, תאשר מחלקת החקירות את הבקשה, ותפנה את עורך הדין המייצג לפקיד השומה האזרחי, למסלול ירוק או מסלול אדום, בהתאם לנסיבות.

מסלול ירוק / אדום

בהתאם לנוהל גילוי מרצון 2024 בקשות הנוגעות להכנסה מדמי שכירות יופנו להליך ירוק או אדום בהתאם לסכום ההכנסה הכוללת שהתקבלה מדמי שכירות:

משכירי דירות למגורים בישראל, אשר סכום דמי השכירות שהתקבלו בידם הינו עד 250 אלפי ₪ בשנה – יופנו ל"מסלול ירוק".

יתר משכירי הדירות, יופנו ל"מסלול אדום".

המסלול הירוק – המסלול הירוק נועד לקצר תהליכים, ויאפשר לאותם פונים שעמדו בקריטריונים להגיש דוחות מתקנים ולשלם את המס, ללא צורך בקיום דיוני שומה, וללא צורך במעורבות כלשהי או בדיקה נוספת של פקיד השומה האזרחי.

עם הגשת הדוח המתקן ותשלום המס, יושלם ההליך ותקבלו את החסינות מהעמדה לדין פלילי.

המסלול האדום – מי שאיננו עומד בקריטריונים הרלבנטיים, יופנה למסלול אדום. כלומר, שאותו תיק יועבר לפקיד השומה האזרחי אשר יזמן את המייצג לדיון שומה במסגרתו ייבחנו נתוני התיק הספציפי. במסגרת דיוני השומה, ולאחר שנגיע להסכמה עם פקיד השומה באשר לסכום המס אותו תדרשו לשלם, ייחתם הסכם שומה עם פקיד השומה האזרחי, הסכם הקובע באופן סופי את סכום המס לתשלום מבחינתכם.

עם תשלום המס הנקוב בהסכם השומה, תקבלו את החסינות מפני העמדה לדין.

הכנסה פאסיבית / עסקית

שיעור המס הנמוך להכנסה מדמי שכירות חל על הכנסות פאסיביות מהשכרה למגורים בישראל.

הכנסה פאסיבית פירושה, הכנסה שאיננה הכנסה מעסק.

ההבחנה בין הכנסה פאסיבית להכנסה עסקית נדונו רבות פסיקה. בקצרה, "על רגל אחת" המבחן הינו מבחן מהותי הבוחן האם מדובר בפעילות המצריכה מנגנון עסקי, מה היקפה הכספי של הפעילות, מה הסיכון הכרוך בה, מה היקף העבודה בפועל הנדרשת כדי להפיק את ההכנסה ועוד.

ההבחנה בין הכנסה פאסיבית ועסקית קריטית ביותר כאשר מדובר בדמי שכירת, שכן הכנסה פאסיבית תמוסה במס בשיעור של 10% בלבד, שעה שהכנסה עסקית מצטרפת ליתר ההכנסות וממוסה במס שולי, בהתאם למדרגת המס המקסימלית אליה הגעתם בשנת המס.

בהתאם להנחיות רשות המיסים, כאשר מדובר בהכנסה מהשכרה של עד 5 דירות ההכנסה תחשב להכנסה פאסיבית; כאשר מדובר בהכנסה של 5 עד 10 דירות, תבחן  ההכנסה לגופו של ענין, על מנת לוודא את העמידה במבחני הפסיקה לצורך כך. ככל שמדובר בהכנסה שהתקבלה מ 10 דירות ומעלה הנחת העובדה היא שמדבור בהכנסה עסקית שתמוסה במס שולי.

למרות הנחיית רשות המיסים, חשוב להדגיש, כי אין מדובר בקביעה מחייבת, אלא בהנחיה בלבד, כלומר שייתכנו מקרים בהם השכרה של יותר מ 10 דירות שעדין תחשב להכנסה פסיבית ולהיפך. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום המיסים בכלל, ובענייני גילוי מרצון בפרט.